Почему не продается квартира

Особенность альтернативной сделки

Встречная или альтернативная сделка означает, что вы продаете свою квартиру и на полученные деньги покупаете новую. Например, продали свою двухкомнатную квартиру и переехали в новую трехкомнатную с доплатой. Но это простая сделка, в которой участвует три стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец, у которого приобрели трехкомнатную недвижимость. Но есть и сложные альтернативные сделки. Рассмотрим на примере. 

Пример

Семья с совершеннолетним ребенком продает свою трехкомнатную квартиру, т. к. мать и отец разводятся. Они хотят на вырученные деньги купить три однокомнатных квартиры. Получается, им нужно сразу найти три однокомнатные квартиры с тремя разными покупателями и еще одного человека, который купит их трехкомнатную квартиру.

Такие сделки называются сложными. Требуется проверить в несколько раз больше документов, чем при простом заключении договора купли-продажи. И если одна из сторон откажется от покупки или продажи, придется искать нового человека. Поэтому такие сложные цепочки с несколькими сторонами стараются упрощать. Например, если негде жить после продажи недвижимости, семья продает квартиру, снимает жилье и подбирает новую недвижимость.

Видео

Как отвечать недовольным клиентам в недвижимости: советы от профи

По статистике Мишеля Завадского, 80% недовольных клиентов становятся лояльными, если продавец вовремя исправляет ситуацию. В работе риэлтора действуют те же законы. Портал «Полезная площадь» выделил самые частые причины недовольства. Давайте их…

Как риелтору быстро продавать квартиры: советы, как избежать ошибок

По данным московского агентства «Мир городской недвижимости», квартира в среднем продается в течение 6 месяцев. При этом успешные агенты справляются с этой задачей гораздо быстрее, а некоторые не могут отделаться от одного объекта годами. Как же…

Неликвид

Часто так бывает, что в чужом глазу собственник видит малейшую соринку, а в своём не желает замечать увесистого бревна. Быть может по каким-то причинам объект занесён профессиональными экспертами в разряд неликвида и именно из-за этого хозяин так долго не может его продать: огромные долги поставщикам коммунальных услуг, ипотечный кредит, кривые документы, жильё после пожара, общее состояние и ремонт, вид на промзону или помойку, низкий первый этаж, неудачная планировка, внешний вид фасада, аварийный дом под снос, местный контингент, отсутствие элементарных благ цивилизации. Но как бы там ни было, рекомендую как можно беспристрастно и объективно отнестись к оценке недвижимого имущества и своим скромным возможностям на рынке.

Отвечает руководитель проекта Рамблер/недвижимость RamblerCo Николай Косяк:

Во-первых, не рекомендуется покупать низколиквидные квартиры. Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами, крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности. Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения своей юридической чистоты. Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя. Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают сделки, где фигурируют граждане, признанные судом ограниченно недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица. Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее проверить, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто. Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказываться, однако перепроверить все несколько раз не помешает.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Посёлок

По всей стране повально закрываются градообразующие предприятия, фабрики, заводы. Население покидает некогда цветущие, небольшие посёлки и перебирается жить в крупные города. Молодёжь не желает работать на земле, потому что это очень трудно, колхозной жизнью живут в основном старики, да дети. Соответственно покупательская способность в таких богом забытых локациях стремиться к нулю. Часто собственники вынуждены либо бросать своё жильё, либо отдавать его за сущие копейки. Если посёлок — дыра не только в географическом, но и в экономическом смысле, то это одна из самых вероятных причин почему ваша квартира так долго продаётся.

Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)

Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.

Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.

Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.

Среди причин повышенного спроса Шлома называет:

1) отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции; 2) снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита; 3) рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации; 4) страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.

Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.

Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.

Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.

Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.

Покупатель с ипотекой безпервого взноса

В сентябре 2020 года пришел покупатель, который сразу согласился купить квартиру. Но он предлагал провести сделку по серой схеме, поскольку у него не было первоначального взноса.

Грубо говоря, схема выглядела так: я завышаю стоимость квартиры на сумму его первоначального взноса и пишу расписку, что якобы получил от него эти деньги наличными. Остальную сумму, равную реальной стоимости моей квартиры, должны были выдать банк и пенсионный фонд в виде материнского капитала. Сумму маткапитала я получил бы не сразу, а только спустя некоторое время, когда сделку одобрит пенсионный фонд и переведет деньги.

Вишенкой на торте было желание покупателя обналичить через меня часть своего ипотечного кредита: он взял бы кредит чуть больше, чем ему нужно, а я потом отдал бы ему часть денег наличными.

В цифрах предварительно это выглядело так:

  • 300 000 Р — это якобы первоначальный взнос продавца, который он отдает мне по расписке. В действительности никто не собирался передавать эти деньги.
  • 2 490 000 Р — реальная стоимость квартиры, которую я должен был получить. Из этих денег большая часть — банковские, а часть — средства материнского капитала.
  • 200 000 Р я должен был также получить от банка и вернуть покупателю наличными.

Я взял задаток 40 000 Р, но потом начались сомнения. Мы с трудом согласовывали оформление сделки и в итоге передоговорились на законную схему со скидкой. Но сделка все равно сорвалась — скорее всего, покупатель передумал, — и 15 000 Р задатка остались у меня. Остальное я ему вернул.

Как я сдавал основное жилье

Чтобы продать квартиру, я временно перебрался в Рязань. Мое основное собственное жилье в Москве пустовало. Я надеялся быстро продать рязанскую квартиру и вернуться в столицу, но было видно, что поиск покупателя затягивается. Стало понятно, что московскую квартиру надо просто сдать, чтобы не беспокоиться о потерянных деньгах и ценах.

Дело осложнялось тем, что для сдачи ту квартиру надо было привести в порядок. В конце декабря 2019 года я вернулся для этого в Москву.

Я хотел сдать квартиру так, чтобы сразу после продажи рязанской въехать обратно в московскую. Для этого я придумал особые условия договора: заключаем его на полтора месяца, потом договор автоматически продлевается каждый месяц. Если стороны расторгают договор в течение первых полутора месяцев, то инициатор расторжения платит штраф в размере стоимости аренды за полмесяца.

Всем потенциальным арендаторам я честно рассказывал, почему сдаю квартиру именно так. В течение недели подходящие люди нашлись.

Меня не было в Рязани полтора месяца — до середины февраля 2020 года. За это время я договорился о просмотре рязанской квартиры с четырьмя интересантами, которые позвонили по объявлению. Все сказали, что им не срочно и они меня дождутся, хотя квартиру мог показать и сосед. В итоге, когда я вернулся, двое уже что-то купили, а два других просмотра прошли впустую.

В феврале 2020 года я снизил цену квартиры до 2 640 000 Р. Звонков стало больше, на просмотры приходили раз в две недели. Но ничем реальным они не заканчивались.

Иногда продавцам квартир рекомендуют через неделю после просмотра звонить потенциальным покупателям и спрашивать обратную связь. Я попытался так делать, но ничего особенного не узнал. Кто-то выбрал другую квартиру, кто-то решил вообще повременить с покупкой. Кто-то был согласен купить мою квартиру, но сначала хотел продать свою за нереальную цену. Через какое-то время я прекратил сам перезванивать посмотревшим.

Во второй половине марта из Москвы пришла не очень приятная весть: мои квартиросъемщики внезапно решили съехать. По договору они имели право сделать это без штрафа, так как прошло полтора месяца. Пришлось снова ехать в Москву и заниматься пересдачей квартиры.

Новые материалы

Эксперты определили, кто делает самые большие взноСемьи с детьми освободят от уплаты налога с продажСтроительная отрасль в России перейдет к параметриРосреестр планирует перейти на электронный докуменДолжен ли ИП выдавать кассовый чек при сдаче жилья

Теги

Adblock
detector